Asuntomarkkinat elävät poikkeuksellisen pitkää murrosvaihetta. Koronapandemian aikana nähty nopea hintojen nousu kasvukeskuksissa on sittemmin sulanut, ja tilalle on tullut sitkeä laskutrendi. Hintojen lasku on jatkunut pidempään kuin kertaakaan sitten 1990-luvun laman, eikä selkeää käännettä ole toistaiseksi nähtävissä. Taustalla vaikuttaa ennen kaikkea kotitalouksien heikentynyt luottamus, joka on saanut monet lykkäämään suuria päätöksiä.
Epävarmassa taloustilanteessa ostajien käyttäytyminen muuttuu varovaisemmaksi. Tämä näkyy konkreettisesti siinä, millaisia asuntoja arvostetaan. Erityisesti pääkaupunkiseudulla ero oman tontin ja vuokratontin kerrostaloasuntojen välillä on kasvanut historiallisen suureksi. Oman tontin merkitys korostuu, kun ostajat hakevat turvaa ja ennustettavuutta pitkän aikavälin asumiseen.
Perheasunnot ovat tässä kehityksessä keskiössä. Niiden hinnat ovat pysyneet muita asuntotyyppejä vakaampina, ja joissain tapauksissa jopa nousseet. ”Perheasunnot ostetaan tyypillisesti tarpeeseen, minkä vuoksi niiden hinnat pysyvät usein muita asuntotyyppejä vakaampina. Perheasunnon ostajille pääsääntöisesti tärkeintä on, että koti tarjoaa turvallisen ja huolettoman paikan asua pitkälle tulevaisuuteen. Epävarmassa markkinatilanteessa omalla tontilla sijaitsevien perheasuntojen kysyntä on pysynyt tarjontaan nähden vahvana, mikä on heijastunut vakaampina neliöhintoina. Pääkaupunkiseudulla omalla tontilla sijaitsevien kolmioiden ja sitä suurempien kerrostaloasuntojen neliöhinnat jopa nousivat viime vuonna maltillisesti vuoteen 2024 verrattuna. Vaikka yleinen hintatrendi on yhä selvästi laskeva, tässäkin markkinatilanteessa hinnat nousevat siellä, missä kysyntä on vahvaa ja tarjonta rajallista”, summaa Huoneistokeskuksen toimitusjohtaja Marina Salenius.
Samaan aikaan uudisrakentaminen on ajautunut odotettua heikompaan tilanteeseen. Rakennusteollisuus RT on laskenut tälle vuodelle asuntorakentamisen aloitusennustetta merkittävästi. Uusien asuntojen määrän arvioidaan jäävän noin 15 000:een, kun aiemmin odotettiin jopa 20 000 aloitusta. Erityisesti vapaarahoitteinen kerrostalorakentaminen on hiipunut voimakkaasti, mikä näkyy koko alan näkymissä.
Kehityksen taustalla vaikuttavat useat tekijät: heikko kuluttajaluottamus, korkea korkotaso, työllisyystilanteen epävarmuus sekä rakennuskustannusten pysyminen korkealla. Lisäksi sijoitusrahastojen vetäytyminen markkinoilta on jättänyt selkeän aukon uusien vuokratalohankkeiden rahoitukseen. Ammattimaiset sijoittajat suosivat nyt valmista kassavirtaa uusien kehityshankkeiden sijaan, mikä on lisännyt valmiiden asuntoportfolioiden kaupankäyntiä.
Vaikka hinnat ovat laskeneet merkittävästi suhteessa palkkakehitykseen, markkina ei ole vielä löytänyt uutta tasapainoa. Inderesin arvion mukaan suurin laskupaine on jo purkautunut, mutta voimakkaita nousuajureita ei ole näkyvissä ilman talouskehityksen selkeää piristymistä.
Markkinan epävarmuus näkyy myös kauppamäärissä. Käytettyjen asuntojen kauppa on jatkanut laskuaan, ja vuoden 2026 ensimmäisellä neljänneksellä kauppamäärät jäivät selvästi viime vuotta pienemmiksi. Laskua nähtiin lähes kaikissa suurissa kaupungeissa, mikä kertoo ilmiön laajuudesta.
Tilanne on johtanut asuntomarkkinoiden selkeään polarisoitumiseen. Hyvät ja oikein hinnoitellut kohteet käyvät edelleen kaupaksi nopeasti, mutta heikommat kohteet voivat jäädä markkinoille pitkäksi aikaa. ”Hyvät kohteet menevät edelleen nopeasti kaupaksi, mutta epävarmuuden jatkuessa asuntomarkkinoiden polarisaatio kiihtyy. Ilmiö näkyy erityisesti pääkaupunkiseudun ulkopuolella, missä yli vuoden myynnissä olleiden asuntojen osuus on ollut selvästi kasvussa. Pääkaupunkiseudulla vastaavaa ilmiötä ei ole nähtävissä yhtä voimakkaasti, tosin myös siellä yli vuoden myynnissä olleiden kohteiden osuus myynti-ilmoituksista on edelleen selvästi korkeammalla tasolla kuin ennen koronaa. Nykyinen markkinatilanne korostaa oikean hinnoittelun sekä tehokkaiden neuvottelu- ja markkinointitaitojen merkitystä, jotta myytävät kohteet erottuvat ja liikkuvat markkinassa mahdollisimman sujuvasti”, Salenius toteaa.
Asuntomarkkina etsii nyt suuntaansa. Ratkaisevassa roolissa on kotitalouksien luottamus – ilman sen palautumista kauppa pysyy varovaisena. Samaan aikaan markkina palkitsee entistä selvemmin ne kohteet, jotka vastaavat ostajien tarpeeseen turvallisuudesta, vakaudesta ja ennustettavuudesta.
